[부동산 투자 이렇게 쉬웠어?] 부린이 입문책 2

[부동산 투자 이렇게 쉬웠어?] 부린이 입문책 2

부동산 입문서답게 쉽게 작성됬으면서 알찬 내용이 들어있는 책이다. 기초부터 담겨 있어서 부동산에 모르는 내용이 많았던 나로서는 유익하게 봤다. 다 읽고 블로그 쓰면서 다시 훑어봤는데 아직 정확히 이해가 안 가는 부분도 있긴 하다. 부동산 책 관련해서 많이 읽고 공부하면 괜찮아지겠지? 부동산은 분야가 다양하기도 하고 세금에 관련해서 공부해야 되는 내용이 정말 많은듯하다..

프롤로그

약 90년도 부터 부동산에 관심을 가지신 저자분. 학과 공부보다 부동산에 집중적으로 공부하셨다고 한다. 도서관의 투자 관련 책 모조리 섭렵, 강의, 세미나 등 열심히 준비하신 듯..! 역시 우선 책을 많이 읽어야 하는듯 하다.

우선은 현재 살고 있는 지역과 그 주변을 끊임없이 관찰하며 부동산 시세의 오르내림을 파악하고 상승과 하락의 요인을 분석했다. >> 살고 있는 지역 중심으로 부동산 시세를 관찰하자!

시장의 흐름을 파악하고 다른 투자자들의 움직임을 예측할 수 있어야 한다.

모든 투자에 가장 최우선 전제가 되는 것은 사회를 구성하는 사람들의 '심리'라는 사실을 명심해야 한다.

1단계. 부동산 투자를 위한 기초를 다져라!

실수요 증가, 공급 감소, 투자 수요가 유입되는 곳 > 수익 기대 가능

특정 지역의 입지가 개발되고 발전했을 때, 수요가 늘어나지 않거나 가격이 상승하지 않았던 적은 지금까지 단 한 번도 없었다. >> 정부의 국토 개발 계획에 지속적인 관심 필요함!

최대한 싸게 사는 것이 중요 > 급매물 찾아보기

* 비수기는 휴가철인 8월과 겨울인 11월~1월 사이

* 관심지역 분위기가 상승, 하락, 보합 어느 쪽인지 확인하는 것이 매우 중요!

* 중개업소 방문 전 과거와 현재의 매물 가격, 국토 교통부의 실거래 내역 조사하여 시세 확인을 하면 좋음

* 싸고 좋은 물건이라 판단되면 과감하고 빠른 결정을 내려야 함

* 싸게 나온 이유 확인 필요(권리관계, 하자 등)

시세 파악

* KB 시세, 네이버 부동산, 중개업소

시세 차이 큰 아파트

* bay가 많은수록 유리함 > 전면 폭이 넓어지게 되므로 채광이 좋고 환기가 잘됨, 발코니 같은 서비스 면적이 늘어나서 확장하면 전용 공간을 더 넓게 사용 가능

p. 77 레버리지 투자 전략이 수행되기 위해서는 먼저 '종잣돈'이 있어야 한다는 기본 전제를 다시 한번 기억하자!

* 수익형 투자와 시세 차익형 투자를 병행하라

2단계. 부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라!

공인중개사와 친하게 지내면 좋음, 자금 여름이 있다는 걸 어필해도 좋음

p90. 계약서 작성 관련

p103. 매수 전 확인사항

* 지도 확인

* 입지 분석(개발계획, 주거 환경으로 부적합한 시설이 없는지)

* 방향, 층, 주차공간, 편의시설 등

* 여러 중개업소 방문하여 조사(특히 다세대)

* 연립, 빌라, 다세대는 하자 여부에 신경 써야 함

* 지역 커뮤니티 방문

30평형 이상이 포진되어 있고, 중산층이 많이 거주하고 있는 곳이면 상당히 좋은 위치

역세권 투자처 검토할 때는 경전철보다 중전철, 지상철보다 지하철이 좋음

미래의 역세권에 투자하라 > 싸게 사서 비싸게 파는 투자의 기본 원리 >> 철도 건설 계획 확인, 국가 철도망 구축 계획

'3승 법칙' : 지하철 개통 과정 중 '계획 발표', '착공', '준공'의 세 단계에 걸쳐 인근의 집값이 오르는 현상, 계획 발표 단계에 가장 많이 오름

저평가 부동산에 투자하는 방법

* 전세가율이 높은 곳은 언제나 집값 상승할 가능성이 매우 높음

* A급 지역에 투자하는 것이 좋음

'미래에 당신이 현재 산 것보다 더 높은 가격에 이 부동산을 구매할 매수인이 있을 것인가?'를 기준으로 '저평가'를 판단해야 함

경매와 공매 - 스스로 저평가된 곳 만들기 -> 공부 필요

3단계. 1억 원 이상의 수익을 거두는 부동산을 찾아라!

P.172 싸게 사서 나중에 비싸게 팔 수 있는 조건! ex) 중동 신도시

현재 저평가되어 있지만 가장 높은 수익을 낼 수 있는 매물을 골라내는 것이 가장 중요

성공적인 부동산 투자는 '운'이나 '감'이 아니라, 실력을 쌓기 위한 끊임없는 '노력' 을 통해 성취할 수 있다.

p192. 언론에 휘둘리지 말아라

4단계. 상승장뿐 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라!

부동산 투자로 수익을 얻기 위해서는 엄청난 노력과 공부가 필요하다

p205. 시장의 흐름에 따른 투자 방법

진짜 고수는

한 번에 큰돈을 버는 사람이 아니라,

긴 시간 동안 큰 실패 없이 꾸준히 투자하는 사람이다.

A급 지역을 찾는 방법

각 시 군청 홈페이지에서 <도시 기본 계획>을 찾아보아라. 시, 군 지역의 기반 시설 확충을 위한 장기적인 도시 관리 전략을 제시함

중심지 > 부 심지 > 외곽지 순서로 가격 상승세가 나타난다. 갭 메우기 현상 을 이해하자!

매도

*매도에 있어서 가장 중요한 것은 '시기'이다. 매수를 원하는 사람이 많을 때

*입주 물량이 많은 시기는 피해야 된다.

*규제 정책 발표 직후 매도는 금물

*전통적인 비수기는 피하자(여름, 겨울) / 매수라면 이때도 좋음

*양도소득세 공부 필요!

욕심

하나의 물건으로 최대의 수익을 얻기 위해 미련을 갖기보다는, 적절한 시기에 매도하여 수익을 현금화시키고 이를 종잣돈으로 또 다른 저평가 부동산을 매입해 추가로 자산을 늘려나가는 투자 방식이 훨씬 더 안정적 이다. 이렇게 다른 투자처를 반복적으로 찾는 과정에서 부동산 보는 시야 역시 계속 확장될 수 있고, 긴 시간 꾸준한 투자를 이어나갈 수 있다.

21년도 1월에 읽었던 '나는 마트 대신 부동산에 간다' 포스팅을 적으며 마지막에 2021년도 매수 기회가 있었으면 좋겠다는 내용을 적었는데... 7월에 소액으로 분양권 투자 기회가 생겨서 계약을 했다. 생각보다 빠른 매수 기회가 생겨서 어리둥절 하지만 덕분에 공부도 더 빡세게 하게 되고, 첫 부동산 매매 경험도 생기고 좋은 경험이 될듯하다. 종잣돈 더 모으면서 공부하자!

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